Author: Grace

如何防止與減少賣房問題?

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買賣房子是一件大事，如果您準備要賣房了, 當然是希望一切順利交易，這樣才可以不拖延的收到賣房的收益．怎麼樣才可以減少escrow可能會出現的問題呢? 這些賣房常見問題是可以通過準備來防止的,第一當然找尋一位專業的地產經紀人可以減少延誤的可能性．

以下是賣房的小建議:

  • 賣家預先整理房屋狀況:
    1. 房子上市之後, 地產經紀人大多會請專業的檢查公司來確保房子的水管或白蟻, 空調等等家用設備的可用性. 在房屋買賣的手續裡,即使是”as-is”現狀賣房,都要檢查房子的狀況,如果開了escrow才來慢慢檢查,萬一有需要修理的損壞,都可能會推遲交易,或讓買家取消購買的意願.
  • 請地產經紀人來先檢查買家的貸款是否已經先批准pre-approval：
    1. 簽了合約才發現買家貸款不通過怎麼辦？要取消又心疼與失落， 賣家需要地產經紀人專業的知識來先檢查買家的貸款公司是否已經先批准好,或買家的銀行帳戶裡是否有足夠的金額來付購.
  • 避免有瑕疵產權:
    1. 很多人不知道,私自轉讓產權給孩子或親友的房產證,雖然是已經登記合法的,但是因為沒有開escrow和購買房屋產權保險,在交易的時候,產權公司會要求屋主去找上一任的房主簽一個文件Uninsured affidavit 確保不會反悔或者有任何債務,但如果沒辦法及時找到人的話,在交易中就可能延期或甚至導致取消.

 

以上文章由Olympus Escrow－Grace Chih撰文

歡迎轉發　智慧版權請標示來源　謝謝！

Grace Chih Escrow officer
Certified PD Holder at California Escrow Association
Grace@olympusescrow.com

wechat ID:oograciess

了解公證行的託管程序 UNDERSTANDING ESCROW

公證公司是什麼? WHAT IS ESCROW?

所謂的escrow即公證行, 是不偏頗的第三方, 在房地產交易中為雙方暫時存放交易金, 放置到專門的信託裡與收集所需登記的房產轉證及多項法律文件, 幫助多方(買家,賣家, 房地產仲介,以及貸款公司等等)將談妥的項目形成白紙黑字的有效文件. 在成交時將託管金額支付給應得的對象.

 

那交易進入公證行之後的程序呢? 加州的公證行一般有10 個步驟:
What are the escrow steps? California escrow process generally the following 10 steps:

1. 準備託管指令文件 Prepare escrow instruction:

  • 信託指令文件讓主要交易對象(賣家與買家)簽署. 互相了解託管的程序與責任. 一般來說這時候買家的初款購買金或稱誠意購買保證金(EMD)將會存入公證行的信託裡, 確保購買誠意. 託管指令文件將有以下的信息:
    • 購買房價及條款; • 檢查文書遞交給公證行;  • 合同的款項如是否有貸款; • 調整退還房地稅或月租;  • 購買人(買家)的房產頭銜 • 約定房產成交日 與 約定房產轉讓日; (單身或 夫妻共有等等); • 付費明細, 賣家買家各自支付的項目;  • 購買人將登記在房產上的全名; • 雙方的同意簽名.

2. 申請產權調查 Request for title search:

  • 產權調查書又稱“Preliminary Report”是從產權保險公司發出來的. 這個文件的作用是來通知公證行所有關於這個房子的資料. 譬如說屋主是否有用房子貸款, 是否有欠房屋地稅, 這些事情在房屋轉讓之前, 都是必須要處理的, 這樣當房屋成交的時候買家能得到一個乾淨的房產.

3. 申請清除債權文書 Request for demand / clear liens:

  • 如果屋主有用房子貸款, 就須要銀行給我們一個正式的清除債 權文書, 通知公證行, 所需要的金額來付清債務

4. 白蟻文件及其他調查文件 Termite and other reports:

  • 賣家與買家可以決定是否要做白蟻檢查,一般的情形下, 房屋仲介人會幫助賣家找尋有牌照的白蟻檢驗公司來做檢查. 這些不同的檢查會告知房屋的現況, 雙方會檢驗與決定是
    否噴除蟲藥, 修理或不修理. 同意的簽名將會傳給公證行做為紀錄.

5. 新貸款文書及撥款使令 New loan instruction and loan related documents:

  • 買家或許有從銀行來借貸部分購屋金額, 這個時候除了買家自己要與貸款行員合作,公證行同時也必須一起協調, 達成貸款所需條件. 一般貸款從所批准到放款約30天左右, 公證行通常會每天與貸款公司聯絡, 來確保順利交易.

6. 購買房屋火險 New fire insurance:

  • 買家去挑選新火險,交由公證行撥款及記錄.

7. 買家存入剩下的購屋金額 Request for closing funds:

  • 當鄰近預定成交日之前, 公證行將會為買家準備估價單, 讓買家能檢查與了解自己應付的款項以及剩下所需的購屋金額, 一般存入多使用電匯,以確保銀行不會保留所需金額.

8 最後檢查 Audit file and prepare for closing:

  • 檢驗文件, 準備登記轉讓, 這是一個重要的時候, 確定所有所需條件都已達成. 所有簽名同意都必須存入交易的檔案裡. 加州指示公證行成交後需保存交易檔案至少5年.

9. 申請登記房屋轉讓 Order recording:

  • 公證行指示產權公司可以將所需文件拿至房屋所在的縣政府登記轉讓.

10. 交易結束 Close escrow:

  • 房屋成交了! 縣政府通知成功登記後, 公證行將所有的登記費, 最後金額平衡支出後開始付帳給所有人, 包括將賣屋金額扣除所需款項後撥給賣主帳戶.

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為何要選擇有執照的公證行? WHY CHOOSE A LICENSED ESCROW COMPANY?

『自營公證行的成立需求與資格 與其他的公證行差別』
Requirement difference between types of escrow companies

•自營公證行Independent Escrow Companies
擁有從業務監督部（Department of Business Oversight）發布的營業執照, 政府部門對保護消費者和監管金融服務供應商,定期被監管查帳. 保障消費者權益與公平.
•地產公司附屬公證行Title Company – Escrow Divisions擁有保險部門所發的執照. 不被業務監督部(DBO)管理, 不被監督.
•地產公司附屬公證行Broker Owned – Escrow Divisions
擁有地產仲介執照, 是伴隨地產公司自營的地產公證行, 這種公證行只能收同家地產公司的交易, 不被業務監督部(DBO)管理, 不被監督.

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Passing my first professional designation exam from CEA

從加州公證公司協會拿到獎牌了! 非常開心. ^O^ 辛苦學習與考試都得到了認證, 真是非常喜悅. 感謝相信我的朋友, 雖然我在這個行業裡, 比起來並不是最資深的, 但我非常喜歡我的職業, 每一個escrow都像是我的拼圖, 把碎片(conditions)慢慢完整(fulfill) 我會繼續加強自己,感謝大家的支持與鼓勵. 謝謝! I love what i do so continuing intake of knowledge and advancement in the field is important to me. Getting my first Professional Designation plaque last night at the SGV Escrow Association monthly meeting… This plaque is acknowledgement of the effort I put into this escrow profession. Thank you for all the support & love. I’m all ready for next one!

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