City Pre-sale Inspection 想知道你居住縣市是否有交易條令嗎?

買賣房地產時,有些縣市會有自己的房地產交易條令(City Ordinance), 包括一些在escrow成交時必須做的房屋整理,確保電線,省水馬桶等等的家用器具是符合市規定. 有些是投交一筆金額, 到申請市政府的專員到房子外檢查, 這些都需要時間, 比方洛杉磯市(City of Los Angeles)收到申請表正本(由賣家填好再開一張支票於LA Department of Building and Safety)與錢之後,還要大約2~3個禮拜的手續時間, 這個時候提早知道您的房地產是位於需要檢查的縣市可以提早做準備. 才不會延遲交易!

City ordinance takes time to clear, don’t delay!!!


以下是Greater 洛杉磯縣有特殊交易條令的市,列表:

List of cities with city ordinance (pre-sale city inspection or requirements):

 

以上列表有可能更動,請聯絡我來知道最新消息, 謝謝! (update 2016)

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Wire fraud 網路電匯詐騙 準備與防禦

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Webinar

“如何檢查與防禦網路電匯指令”

by 加州公證公司協會與洛杉機縣警局網路詐騙部門共同研討會

California Escrow Association Webinar & Los Angeles County Sheriff’s department Fraud and Cyber Crimes Bureau presents you: “Small Business fraudulent wire instruction, recognition and prevention” 

公證公司是一個中立的第三方, 幫助賣家與買家在交易時存放交易金額與產權文件, 在現代人方便舒適的交流裡, 大多數人都習慣使用網路連絡與電郵交換文件. 可是你怎麼知道網路上的安全性呢? 特別是escrow的交易裡, 電匯是一個非常多人使用的方式, 不論是買家電匯 deposit (首付金)或著是產權公司電匯買家的銀行撥款,又或著是交易完成後公證公司電匯賣家交易所得淨額. 都有可能使用電匯來將金額匯出或匯入. 這個時候, 對詐騙的敏感度與防禦就能幫助與保障.


誰是房地產詐騙的可能受害人呢? 不只公證公司… 還有買家,賣家,房地產經紀人,產權公司等… 任何使用電郵來將電匯指令傳送的人都是可能的被詐騙對象.

那… 有甚麼房地產網路的詐騙方式呢?

  1. Trojan Virus 木馬病毒
  2. Search bots 小程序種植在您的電腦裡,用搜尋的方式(keyword: $$, wire,..)
  3. Emails 不安全電郵
  4. Hacking 網路駭客
  5. Social Media such as facebook 過多的私人信息於社交網路上

我們可以如何防禦網路詐騙呢?

  1. Make a best friend with your IT guys for Malware 交一位電腦修復源員當好朋友
  2. Scan, renews, update difination frequently 經常檢查,更新您的電腦安全軟體
  3. Limited social media exposures 減少將個人訊息放上公開的社交軟體上,防止被盜用生日或家人信息來破解你的密碼
  4. Use encryption to send out any sensitive information 使用加密電郵來寄出任何有關帳戶等地私人訊息

如果需要的話, 舊式的傳真機也是個好的方式來傳遞私人訊息. 畢竟, 在現代的發達的通訊社會裡, 大多人都喜歡遠端連繫包括詐騙集團, 很少駭客會有力氣跑到電信局或你家門口來連接電線,不是嗎?


但, 難道就不能使用電匯了嗎? 不是的, 我們當然還是可以使用銀行電匯的方式來匯款. 但可以多一些小步驟檢查與防止詐騙!

第一: 匯款前, 要是從email 收到匯款指令,可以打電話給客人再度電話確認帳戶內容與號碼, 確定沒有被駭客改動.

第二: 如果從來都是電話交流, 沒有見到過賣家, 可以請客人將電匯指令找一個公證人公證. 讓公證人來檢查本人ID, 確定是本人無誤.

第三: 電匯前與銀行確認帳戶無誤.

第四: 如果接到通知會有一筆電匯, 記得放在心上,要是沒有在限時間之內收到,記得與客人跟銀行聯絡!

 

最後, 我們生活在群體居住的地方,有好人就會有壞人, 當然沒有人希望被詐騙集團騙去辛苦的積蓄, 我們可以多做一點來防禦! 俗話說的好, 不怕一萬只怕萬一! 一起加油防止詐騙!

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美國大使館找公證人Notary Public公證手續

supp-img-01在買賣房屋過程中, 如果賣家需要離開美國, 需要飛回來簽字嗎? 答案是: 不一定需要. 所有的文件可以電郵給賣家簽名, 然後在快遞回來就可以了.

 

產權轉讓文件 (Grant Deed),需要去美國大使館找公證人Notary Public公證.

收到文件後,先與美國大使館預約appointment,然後將文件打印出來(可打印多一份,以免有瑕疵或錯誤, 又須重新再約),記得要攜帶美國駕照或者正本護照去找公證人簽字.公證人是有FBI查過背景清白的公證人,在州政府的檔案裡註冊有案,由這些公證人來監管文件簽屬時候是本人簽署-自主的. 文件填好了之後,先電郵來給officer查看有沒有錯誤,然後用fedex or UPS overnight快遞回來美國.這樣賣家就可以遠端處理文件,也不需要趕著回來簽名了.


最後是整理大綱:

如何去美國大使館簽房產權書 Instruction to sign Grant Deed in the American Embassy: 

  1. 先去預約美國大使館預約 公證人
    • Schedule an appointment with Notary Public
  2. 打印2張確保無暇疵
    • Print out two blank Grant Deed (one in case if any mistake)
  3. 大使館, 帶著你的ID或護照, 到公證人面前簽名
    • Sign in front of the notary with your ID, exactly as it was type-written which can only obtain from the American Embassy
  4. 電郵回來給officer檢查 確定章沒有模糊或蓋到文字
    • Email a copy for  your escrow officer to verify.  Make sure all seal in an open area and not over any printed matter.  Seal must be inked and legible
  5. 隔夜快遞回來美國
    • Express it back to your escrow officer.

 

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加州稅務局申報所得稅

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在美國,拍賣房屋地產無論是本國人還是外國人都要與加州稅務局申報所得.公證公司必須為賣主申報3&1/3%(3.3333%)的房地產所得稅,如果是自己居住(俗稱的自助屋)或有打算以相等價值房屋交換(1031 Exchange)都可以填寫Form 593C房地產稅務減免單來申報不扣這筆稅金.如果是投資屋或者沒有住滿2年(自住屋需要5年內住滿2年)可以請CPA來幫忙填寫房地產收益虧本計算報表,計算一個要申報的金額交由公證公司寄往加州稅務局,然後賣主須於隔年初申報所得稅才成拿回.詳細問題可以聯絡我.

 

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FIRPTA UPDATES

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Hi to all–a very brief update on the new FIRPTA UPDATES (Increase to 15% withholding) 《外國人美國賣房 IRS 扣稅須知 》以下是此法令的大鋼: “所有外國人賣屋扣稅改調至15%”

12/18/2015 歐巴馬總統簽屬 the ”ACT”法令(Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015), 通過此法令代表 從2016年2月17開始, 將原先外國人賣房需與IRS的10%扣稅大幅提升到15%, 如果您有外國人的賣家, 提前讓屋主知曉所需要申報的金額是很重要的.

They believe the statute mimics the existing law and therefore the same limitation on a reduced rate applies–so only for principal residences. Hence if proper statement of intent is timely received from buyer–and only for intent to use as a principal residence–the rate is -0- up to $300,000 of amount realized, then 10% from above $300,000 to $1,000,000 and 15% above that.

除非買家填寫所需文件申報購買屋將成為自己的自住屋, 賣價$300,000.00 以下,屋主不用扣稅; 賣價$300,000.00不超過$1,000,000.00, 屋主只須扣10%稅; 賣價$1,000,000.00 以上 保持 15% 扣稅. — for more detail information please email me 🙂

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如何防止與減少賣房問題?

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買賣房子是一件大事,如果您準備要賣房了, 當然是希望一切順利交易,這樣才可以不拖延的收到賣房的收益.怎麼樣才可以減少escrow可能會出現的問題呢? 這些賣房常見問題是可以通過準備來防止的,第一當然找尋一位專業的地產經紀人可以減少延誤的可能性.

以下是賣房的小建議:

  • 賣家預先整理房屋狀況:
    1. 房子上市之後, 地產經紀人大多會請專業的檢查公司來確保房子的水管或白蟻, 空調等等家用設備的可用性. 在房屋買賣的手續裡,即使是”as-is”現狀賣房,都要檢查房子的狀況,如果開了escrow才來慢慢檢查,萬一有需要修理的損壞,都可能會推遲交易,或讓買家取消購買的意願.
  • 請地產經紀人來先檢查買家的貸款是否已經先批准pre-approval:
    1. 簽了合約才發現買家貸款不通過怎麼辦?要取消又心疼與失落, 賣家需要地產經紀人專業的知識來先檢查買家的貸款公司是否已經先批准好,或買家的銀行帳戶裡是否有足夠的金額來付購.
  • 避免有瑕疵產權:
    1. 很多人不知道,私自轉讓產權給孩子或親友的房產證,雖然是已經登記合法的,但是因為沒有開escrow和購買房屋產權保險,在交易的時候,產權公司會要求屋主去找上一任的房主簽一個文件Uninsured affidavit 確保不會反悔或者有任何債務,但如果沒辦法及時找到人的話,在交易中就可能延期或甚至導致取消.

 

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Grace Chih Escrow officer
Certified PD Holder at California Escrow Association
Grace@olympusescrow.com

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了解公證行的託管程序 UNDERSTANDING ESCROW

公證公司是什麼? WHAT IS ESCROW?

所謂的escrow即公證行, 是不偏頗的第三方, 在房地產交易中為雙方暫時存放交易金, 放置到專門的信託裡與收集所需登記的房產轉證及多項法律文件, 幫助多方(買家,賣家, 房地產仲介,以及貸款公司等等)將談妥的項目形成白紙黑字的有效文件. 在成交時將託管金額支付給應得的對象.

 

那交易進入公證行之後的程序呢? 加州的公證行一般有10 個步驟:
What are the escrow steps? California escrow process generally the following 10 steps:

1. 準備託管指令文件 Prepare escrow instruction:

  • 信託指令文件讓主要交易對象(賣家與買家)簽署. 互相了解託管的程序與責任. 一般來說這時候買家的初款購買金或稱誠意購買保證金(EMD)將會存入公證行的信託裡, 確保購買誠意. 託管指令文件將有以下的信息:
    • 購買房價及條款; • 檢查文書遞交給公證行;  • 合同的款項如是否有貸款; • 調整退還房地稅或月租;  • 購買人(買家)的房產頭銜 • 約定房產成交日 與 約定房產轉讓日; (單身或 夫妻共有等等); • 付費明細, 賣家買家各自支付的項目;  • 購買人將登記在房產上的全名; • 雙方的同意簽名.

2. 申請產權調查 Request for title search:

  • 產權調查書又稱“Preliminary Report”是從產權保險公司發出來的. 這個文件的作用是來通知公證行所有關於這個房子的資料. 譬如說屋主是否有用房子貸款, 是否有欠房屋地稅, 這些事情在房屋轉讓之前, 都是必須要處理的, 這樣當房屋成交的時候買家能得到一個乾淨的房產.

3. 申請清除債權文書 Request for demand / clear liens:

  • 如果屋主有用房子貸款, 就須要銀行給我們一個正式的清除債 權文書, 通知公證行, 所需要的金額來付清債務

4. 白蟻文件及其他調查文件 Termite and other reports:

  • 賣家與買家可以決定是否要做白蟻檢查,一般的情形下, 房屋仲介人會幫助賣家找尋有牌照的白蟻檢驗公司來做檢查. 這些不同的檢查會告知房屋的現況, 雙方會檢驗與決定是
    否噴除蟲藥, 修理或不修理. 同意的簽名將會傳給公證行做為紀錄.

5. 新貸款文書及撥款使令 New loan instruction and loan related documents:

  • 買家或許有從銀行來借貸部分購屋金額, 這個時候除了買家自己要與貸款行員合作,公證行同時也必須一起協調, 達成貸款所需條件. 一般貸款從所批准到放款約30天左右, 公證行通常會每天與貸款公司聯絡, 來確保順利交易.

6. 購買房屋火險 New fire insurance:

  • 買家去挑選新火險,交由公證行撥款及記錄.

7. 買家存入剩下的購屋金額 Request for closing funds:

  • 當鄰近預定成交日之前, 公證行將會為買家準備估價單, 讓買家能檢查與了解自己應付的款項以及剩下所需的購屋金額, 一般存入多使用電匯,以確保銀行不會保留所需金額.

8 最後檢查 Audit file and prepare for closing:

  • 檢驗文件, 準備登記轉讓, 這是一個重要的時候, 確定所有所需條件都已達成. 所有簽名同意都必須存入交易的檔案裡. 加州指示公證行成交後需保存交易檔案至少5年.

9. 申請登記房屋轉讓 Order recording:

  • 公證行指示產權公司可以將所需文件拿至房屋所在的縣政府登記轉讓.

10. 交易結束 Close escrow:

  • 房屋成交了! 縣政府通知成功登記後, 公證行將所有的登記費, 最後金額平衡支出後開始付帳給所有人, 包括將賣屋金額扣除所需款項後撥給賣主帳戶.
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